合景债务重组,99%的人没读懂背后的逻辑 世界时快讯

发布时间:2023-05-18 21:22:18
来源:说财猫

没错,“华南五虎”之一的合景泰富,最近站到了聚光灯下。

债务重组的消息出来后,市场出现了不少质疑声音。


(相关资料图)

能理解许多人“闻重组色变”,但房地产走到这个时期,其实没必要再妖魔化“债务重组”。

如今很多优秀企业,都主动开始债务重组,比如被称为“地产好学生”的旭辉。

债务重组,实际是以时间换发展空间的做法,反而有利于保交楼,最大受益人,其实是千万业主。

合景泰富 说财猫摄

面对如今的大环境,开发商有两种选择:

第二种选择,目的是为了项目建设交付,加速回款,使得房企逐渐重回开发、销售、交付的良性循环中。

实际上,两种选择,都无关对错。

漫画 说财猫绘

其实,合景公布债务重组第二天,我就去了合景广州的一个红盘——合景朗云看了看。

不像网传的这么夸张,合景泰富旗下的项目都在有条不紊地建设中。

现场来看,这个项目施工正常推进,并无异样。

打听到的消息是,该楼盘前阵子就已经开启交付,也是实打实的现房销售。

合景朗云 说财猫摄

面对当下的质疑声,有必要和大家好好聊下这家开发商。

数据不会说谎,但数据背后,关于合景,还有什么更加值得关注的?

那就先从最基本的,房子交付说起。

房子如期交付

即买即住

深耕房地产28年,合景很懂购房者的需求。

以广州大本营项目——合景朗云的交付现场为例,具体来看这家房企打造项目的实力。

映入眼帘的,是妥妥的准现楼,即买即入住。

这年头,还有什么比买准现房更让人安心的?

看完部分已交付的楼栋,内心OST:不愧是经验老道的开发商。

从小区布局到屋内设计,合景朗云的完成度较高,颜值在线,看得出来很用心。

合景朗云交付实景图

比如外立面,看上去品质感很强,墅区绿化完善,要的就是居住归属感。

而且因为社区采用“高低配”,楼栋之间相互无遮挡,视野开阔。

项目效果图

小区还附带“氧吧”,新加坡国际园林风格的小区景观设计,更是加分项。

此外,合景朗云项目旁还配备了约12000㎡的超大运动公园,楼下即公园,出门即球场,入住即省健身卡费用。

左拥白云湖,右靠白云山,合景朗云的业主,直接收获大自然的馈赠。

项目园林、配套设施和生态环境(左右滑动)

看完小区的交付情况,悬着的心也放下了,那么合景朗云已经交付的房子,过不过关?

从设计到交标,对合景朗云诚意交付的实况,可以说是很放心。

比交付实拍图更震撼的,是亲自到合景朗云的现场一睹真面目。

毕竟是现房项目,收房无忧,还减少情绪价值的消耗(懂得都懂)。

行业交付水平来看,有合景的一席之地,旗下臻林项目还曾获得“全国十大交付力奢居作品”的奖项(信息来源:克而瑞)。

再用一组数据,客观看下合景的交付业绩:

截至2022年末,合景泰富已完成交付总建筑面积约80.62万平。其中广州公司交付面积6.9万平,合计交付10613套,想必今年的交付力度会更大。

项目考察了,房子替你们看完了,接着来了解房企的基本面。

得出的结论是——对这家公司,倒不用太操心。

基本面过硬

2000亿资产护城河

起家于广州的合景泰富,是较早在港交所上市的老牌房企。

2007年登陆资本市场,随后进行全国化布局,合景的足迹遍布内地和香港的44个城市。

成立至今28年了,合景泰富多年累积下来的,除了宝贵的豪宅开发经验,最重要的是,资产过硬

广州知名豪宅合景臻瀛名铸 说财猫摄

截至2022年末,合景泰富的净资产超过400亿,在民企开发商排名中相对靠前。

而在合景泰富资产组合里,住宅之外,还有能产生现金流的商业地产。

据最新财报显示,合景泰富在一二线城市的核心地段和新经济区持有45个已经开业的优质投资性项目。(注意哦,是已开业的!)

IMP环球都会广场

包括11座优质商场、10座大型写字楼、24个酒店资产。

去年一年的权益租金收入,就有接近19亿元

这些都是妥妥的现金流资产,也是财务安全垫了。

合景魔方

资产是房企当下的财富,而房企的未来,取决于在手的土地储备和现金。

这一点,合景还是有优势的。

合景的土储和项目多分布于一二线城市,其中在大湾区和长三角的土储占比更是达到65%,可售资源占比高达82%。

关键是,合景泰富土地储备的权益比高达73%!

合景泰富2022年报

土储权益比是什么?

就是一块地,是和别的房企一起合作开发,还是自己单干,这个比例基本上反映了房企销售权益比重,和营收利润正相关。

73%。什么概念?

龙湖去年的土储权益比是68.6%,万科是63.44%。

高权益比有利于提升合景泰富的净利润,达到提质增效的目的。

那么现金呢?截至2022年末,合景在手还有过百亿。

手握2000亿的总资产,还是相对靠谱的。

合景销售没有掉队

房地产,其实已经救了不止一点了。

不信你看,今年的楼市,逐步回暖,房企销售额跌幅有所减缓甚至回正,甚至有反弹的态势。

客观来看,合景泰富前4月销售额达到150亿,跌幅收窄为14%。

就大湾区的情况看,合景泰富的流量销售金额挤进了前四,是top5里面唯一的民企开发商。

能销售,就有持续造血的能力。

那么,什么样的房子最畅销?

答案是合景·臻颐府和臻溋·名铸,这两个盘一直称霸广州豪宅销售榜。

说财猫很少推荐房子,但合景的房子,我是高看一眼的。

1)如今的市场,好房子和差房子的分化,越来越大。

有10万买8套房的鹤壁,也有一平卖30万的广州金融城,越好的房子越值得买。

合景泰富作为“高端市场”的代表,项目大多位于一二线城市的核心地段,区位较好。

合景的项目地段都不错 说财猫摄

比如前面提到的顶豪项目代表合景臻溋·名铸、合景·臻颐府。

当然,这俩项目都是几千万起步,不是一般买家能触摸到。

所以今天比较推荐的,是带天地墅的品质社区——合景朗云,是在广州少有的三地铁交汇项目,坐拥湖山(白云湖、白云山)景观的低密墅区。

你看我从现场拿到的区位图,合景朗云就在广州大热的设计之都旁边,距离白云新城只有3.5公里。

项目门口约100米是22/24号线交汇的夏茅站(在建中),还有16万方商业shopping mall(在建中),吃喝玩乐一应俱全,著名的广外外校和白云省实,距离也很近。(具体以教育局当年发布的招生计划为准)

合景朗云项目区位

2)户型很顶,改善买家的福音。

售楼部说,合景朗云定位是纯改善盘,目前有面积约110平复式、约120平绝版大平层,和约141平别墅三个户型。

户型很有特色——110平复式产品,得房率超高,买一赠一。

这个在二胎时代应该是相当受欢迎了,四房一步到位,而且可以分层而居,缓解婆媳关系。

左右滑动,有惊喜!

还有120平的大平层 户型,南北对流双阳台,景观视野都很不错;

左右滑动,有惊喜!

而141平的别院产品,就更不用多说了,别墅拓展空间超高,有天有地有花园,两个字:稀罕。

实地看过后,没办法不心动。

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3)你肯定要问,合景朗云卖多少个w?

现在是合景朗云性价较高的时候,特价单位的价格区间在3.7-3.8万。

和过去比比价,巅峰时期一度卖到了约4.5万均价,现在是妥妥的性价比之王,改善买家可以多关注,心水好房值得一看。

要知道,附近的建发央玺项目去到了4.2-4.5万。

两厢对比,合景朗云是一个值得“执笋”的时机。

地产的笋不多,再不捡可能就没了。前天才公布完70城房价数据,广州还是有“捡漏”空间的。

合景的房子讲完了,公司基本面也大致清楚。

在如今房地产的发展环境下,更应该关注的,是一家公司的基本面以及后续能否稳健经营。

从产品交付聊到合景的状况,再细致到目前的产品销售,这家房企的定心丸,基本是有了。

关于近期的债务重组,最后还是有几句话想说。

来到2023年,“新时代”下对债务重组,也有了新看法。

去年一整年,合景泰富坚持偿债,没有出现过一例违约。

根据年报数据,合景泰富2022年光是用于偿还优先票据、境内公司债、银行贷款和租赁负债,加上股息和利息,就已经支出了324.94亿元

此举,大获投资者好评的,合景努力在稳健经营和偿还债务方面取得平衡。

合景泰富2022年报

很多人会好奇,为何合景泰富,会在这个时间节点宣布债务重组。

大致有两点考虑:

一,为了合理安排资金使用和分配,更好地保交付保品质,将业主放在第一位,交楼才能回款,回款才有足够的现金偿债

二,债务不会凭空消失,秉持不逃废债的原则,保障各方利益最大化的原则,公平对待债权人。

甚至在公布债务重组的前2天,合景泰富还成功出售上海的几个项目,化解短期资金困境。

其实现在,业主和房企本身出发点都是一致的,希望稳健经营,完成项目的品质交付。

掏心窝的话,都说了,没说到的,可以在评论区交流。

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